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房地产企业特殊账务处理:买赠促销!

来源: 中华会计网校 编辑:fengjunyan 2020/08/07 13:44:13  字体:

房地产行业“买啥赠啥”的促销活动司空见惯,类似于“买房送家具”、 “买房送家电”、 “买房送装修”、 “买房送车”、 “买房送车位”、 “买房送花园”、“买房送物业费”,在营业税时代这些模式的涉税就一直存在争议,到了增值税时好像变得更犹为突出。我们房企财务该如何面对呢?

“买赠促销” 增值税方面,主要分析如下:

根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第四条的规定将自产、委托加工或购买的货物无偿赠送他人,作为视同销售货物来计算增值税的。

这是一条原则性的规定,各地陆续出台了一些细化的政策,现以河南、湖北、陕西三地的政策为例做以解析:

1.河南营改增问题快速处理机制专期十二解释:根据《增值税暂行条例实施细则》规定,将自产、委托加工或购进的货物无偿赠送其他单位或个人应视同销售。如保险公司销售保险时,附带赠送客户的促销品,如刀具、加油卡等货物的“赠”是有偿的,是以买保险为前提的,如果购买者没有买保险,不可能获得赠,赠品的价格是包含在保费中的。因此,不应做视同销售处理。

2.湖北国税再次详解营改增实务中的42个问题中解释:房地产企业销售不动产,将不动产与货物一并销售,且货物包含在不动产价格以内的,不单独对货物按照适用税率征收增值税。例如随精装房一并销售的家具、家电等货物,不单独对货物按17%税率征收增值税。 房地产企业销售不动产时,在房价以外单独无偿提供的货物,应视同销售货物,按货物适用税率征收增值税。例如,房地产企业销售商品房时,为促销举办抽奖活动赠送的家电,应视同销售货物,按货物适用税率征收增值税。

利来资源站356更入口3.西安市国税局营改增问题答疑(三)中解释:房地产开发企业销售精装修房,已在 《商品房买卖合同》中注明的装修费用(含装饰、设备等费用),已经包含在房价中,因此不属于税法中所称的无偿赠送,无需视同销售。

利来资源站356更入口虽然国家和地方均对房企“买赠促销”有政策解读,但均属于原则性的,实际操作中有一定的难度,在此予以梳理。

“买赠促销”模式实质分为两类:

一类对购房成交客户的赠送,其实质房价中已包括赠品价格,不符合增值税的无偿赠送规定,不应视同销售,不交增值,但目前各地规定不一,需要加强与主管税务机关的沟通;

另一类对购房非成交客户的赠送,符合增值税的无偿赠送规定,应交增值税。

第一类、对购房成交客户赠送模式的处理,该模式以分以下三种情况:

利来资源站356更入口1.赠送自行开发产品,如购房送车库,可如下处理:

利来资源站356更入口买房赠车库,此赠送其实质房价中已包括赠品价格,不符合增值税的无偿赠送规定,非视同销售,分别做购房与车库的销售处理,分别确认收入、分别结转主营业务成本、分别开具发票,应交增值税。

2.赠送外购物品,如购房送空调,可分两种处理方式:

(1)赠品做营销费用处理,此赠送其实质房价中已包括赠品价格,不符合增值税的无偿赠送规定,不应视同销售,不应交增值税。

(2)赠品按兼营处理,增加赠品的经营范围,分别做购房与赠品的销售处理,分别确认收入、分别结转主营业务成本、分别开具发票,应交增值税。

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